No contrato de locação é preciso informar o imóvel que será locado, o locatário e todas as informações necessárias que vão compor o contrato.  

Deve conter também os documentos que serão apresentados no momento do pagamento do aluguel, as ações judiciais, os fiadores e as parcelas de recebimento. 

Em um contrato de locação, além de estar especificado o imóvel locado e o inquilino (ou locatário), também serão determinados os dados gerais do contrato (data de início, de término, de ocupação, de desocupação, multa contratual, valor base do aluguel, se é antecipado, garantido etc.). 

Para realizar o cadastro de contratos acesse o menu Cadastros > Contrato > Cadastro Contrato. 

Campos Iniciais 

Código: o campo Código é preenchido automaticamente ao gravar o cadastro do contrato. Com o cadastro realizado, utilize este campo para localizar o contrato desejado. 

 

 

Aba Dados Principais 

Nesta aba selecione os locatários e os imóveis que serão locados. O contrato pode ter um ou mais locatários e imóveis, mas o boleto sempre estará no nome do locatário principal. 

Como Cadastrar Dados Principais 

Acesse o menu Cadastros > Contrato > Cadastro Contrato > Dados Principais. 
 

Clique em Inserir para incluir um novo registro. Para alterar um registro já cadastrado, selecione o registro desejado e clique no botão Alterar.  

 

 

Clique no botão (+) para inserir um novo locatário. 
 

 

Na tela Locatário, preencha os seguintes campos: 

 

 

- Locatário: selecione ou cadastre um locatário. 

- Participação: informe o percentual sobre o valor do imóvel. Esse valor será de responsabilidade do locatário. 

- Principal: defina se este locatário é o principal responsável pelo imóvel. 

 

Ao finalizar o preenchimento dos campos, clique no botão Gravar. 

 

  

O sistema exibirá o locatário no grid. Se desejar, realize o cadastro dos demais locatários. 
 

Acima do Grid, insira os imóveis que serão locados. Para inserir um imóvel clique no botão (+). 
 

 

Na tela Imóvel, preencha os seguintes campos: 
 

 

 - Imóvel: selecione ou cadastre um imóvel. 

- Participação: informe o percentual que este imóvel representa sobre o contrato. 

- Imóvel Principal: defina se este imóvel é o principal. 

 

Ao finalizar o preenchimento dos campos, clique no botão Gravar. 
 

 

O sistema exibirá o imóvel no grid.  Se desejar, realize o cadastro dos demais imóveis. 
 

Ao finalizar, continue preenchendo as outras abas ou clique no botão Gravar. 
 

 

Aba Dados Contrato 

Nesta aba informe a data, tipo, período e situação do contrato. 

 

Como Cadastrar Dados do Contrato 

Acesse o menu Cadastros > Contrato > Cadastro Contrato > Dados Contrato. 

 

Clique no botão Inserir ou para alterar um registro já cadastrado, selecione o registro desejado e clique no botão Alterar.  

  

Preencha os seguintes campos: 

- Tipo período: selecione se o contrato será definido por número de meses ou dias. 

- Período: informe o período de vigência do contrato, de acordo com o tipo escolhido. 

- Tipo contrato: defina qual o tipo de contrato, entre: 

• Vinculado: neste caso, o valor do aluguel só será repassado ao beneficiário após o locatário efetuar o pagamento. 
  
• Garantido: neste caso, mesmo que o locatário não pague o aluguel, o beneficiário receberá o valor de repasse, onde a imobiliária arcará com os custos da conta. 
  

- Valor contratual: informe o valor do contrato. 

- Garantia vinculada: esse campo será exibido quando selecionado o contrato do tipo vinculado. Ele representa o número de meses que a imobiliária garante o pagamento do aluguel ao proprietário, mesmo que não exista a quitação de contas por parte do locatário do imóvel. O período informado para garantia vinculada equivale ao período máximo de inadimplência do locatário e que imobiliária garantirá o repasse ao proprietário. Se o número de meses de inadimplência superar o período informado, a imobiliária para de gerar o repasse automático. No entanto, se em algum momento o período de inadimplência voltar a ser inferior ao período cadastrado, a garantia vinculada volta a funcionar. Sendo assim, informe então o número de meses que deseja que a imobiliária garanta o pagamento. 

- Tipo cobrança: informe o tipo de cobrança do contrato, entre: 

• Mês Fechado: no tipo de contrato por mês fechado, o valor do aluguel será baseado no mês comercial (30 dias). Quando o contrato for iniciado fora do 1º dia do mês, o sistema realizará a pro rata do valor de aluguel no mês inicial e final do contrato. Nos demais meses, o valor do aluguel cobrado será integral. 
  

Exemplo: início do contrato dia 12/11/2020. No primeiro mês, o valor do aluguel terá pro rata do dia 12/11 ao dia 30/11, o que gerará o valor do aluguel proporcional aos dias. Nos demais meses, o valor do aluguel será cobrado do dia 01 ao dia 30, sem pro rata. Quando o contrato for rescindido, o aluguel será cobrado até o dia da rescisão, o que gerará o valor do aluguel proporcional. 

• Período: no tipo de contrato por período, o valor do aluguel será baseado na data de início do contrato, e sobre ela, contabiliza o valor do aluguel do mês. 
  

Exemplo: início do contrato dia 13/11/2020. O valor das faixas de aluguel sempre será considerado do dia 13 ao dia 12 do próximo mês. 

- Tipo faturamento: se o tipo de cobrança for por período, selecione neste campo qual será o tipo de faturamento para este imóvel. 

• Mês início faixa aluguel: nesta opção, o mês de faturamento será igual ao período do aluguel. 
  

Exemplo: se a faixa de aluguel tem o período 10/09/2020 à 09/10/2020, então o mês de faturamento será 09/2020. 

• Mês fim faixa aluguel: nesta opção, o mês de faturamento passa a ser de acordo com a data fim do período de aluguel. 
  

- Data assinatura: informe a data que o contrato foi assinado. 

- Data último acordo aluguel: informe quando foi o último acordo de aluguel. 

- Data início: informe a data início do contrato. 

- Data fim: informe a data fim do contrato. 

- Data ocupação: informe a data que o imóvel foi ocupado. 

- Data desocupação: informe a data que o imóvel foi desocupado. 

- Data rescisão: informe a data de rescisão do contrato de locação. 

- Entrega chave: informe a data que o locatário entregou a chave ao final do contrato. 

- Situação: selecione ou cadastre a situação do contrato. 

- Motivo baixa: selecione ou cadaste o motivo de baixa do contrato. 

- Corretor: selecione ou cadastre o corretor responsável por esse contrato. 

 

Ao finalizar, continue preenchendo as outras abas ou clique no botão Gravar. 

 

 

Aba Faixas Aluguel 

Nesta aba cadastre as faixas de aluguel que serão utilizados durante o período do contrato. 

  

Como Cadastrar Faixas de Aluguel 

Acesse o menu Cadastros > Contrato > Cadastro Contrato > Faixas Aluguel. 

 

Clique no botão Inserir ou para alterar um registro já cadastrado, selecione o registro desejado e clique no botão Alterar.   

 

Clique no botão (+) para inserir faixas de aluguel. 

 

 

Na tela Faixa de aluguel, preencha os seguintes campos. 

 

 

- Tipo período: preenchido automaticamente com o tipo de período escolhido na aba Dados do Contrato. 

- Período: preenchido automaticamente com o tipo de período escolhido na aba Dados do Contrato, mas se desejar, altere o período. 

- Data início: preenchido automaticamente com o tipo de período escolhido na aba Dados do Contrato. 

- Data fim: preenchido automaticamente com o tipo de período escolhido na aba Dados do Contrato. 

- Mês vencimento: selecione o mês de vencimento do aluguel: 

• Mês anterior ao faturamento: ao selecionar esta opção o locatário pagará o aluguel do mês anterior de uso. Exemplo: no boleto do dia 10/05 pagará o aluguel referente ao mês de março. 
  
• Mês de faturamento: ao selecionar essa opção o locatário pagará o aluguel do mês que usou. Exemplo: no boleto do dia 10/05 pagará o aluguel referente ao próprio mês de abril. 
  
• Mês seguinte ao faturamento: ao selecionar essa opção o locatário pagará o aluguel do mês que ainda está por vir. Exemplo: no boleto do dia 10/05 pagará o aluguel referente ao mês de maio. 
  
• Mês seguinte ao período: nesta opção o contrato deverá ser por período e funcionará da seguinte forma: se o período é de 15/09 a 14/10, o locatário pagará o aluguel no mês de novembro, pois ele é o mês seguinte ao último dia do período informado. 
  
• - Dia vencimento: informe o dia de vencimento do aluguel. 
  

- Último dia do mês: selecione esta opção para que o dia do vencimento do aluguel seja no último dia do mês. 

- Valor: preenchido automaticamente com o tipo de período escolhido na aba Dados do Contrato, mas se desejar, altere o valor. 

- Pro rata de valor pelo vencimento: ao selecionar esta opção, o valor da fatura pode ser rateado de acordo com a data de vencimento. 

Exemplo: a data de início da faixa de aluguel é dia 06/010 e o vencimento é 20/10. Neste caso, no primeiro mês, o valor do aluguel será rateado do dia 6 ao 20, e no próximo mês, cobrado valor completo do mês. 

Obs.:  opção disponível apenas para contratos com tipo de cobrança por período. 

- Motivo vencimento diferente: ao selecionar o pagamento para o último dia do mês, selecione ou crie um motivo. 

- Prorrogação de contrato: quando o período de contrato é prolongado por uma faixa de aluguel, esta nova faixa de aluguel poderá ser do tipo prorrogação, que representa que o contrato foi cumprido, e que foi criado um período de locação. Opção disponível quando o início da nova faixa é superior a data fim do contrato. 

- Tempo indeterminado: utilizado quando o período do contrato já foi cumprido e será renovado por uma faixa de aluguel sem tempo definido para fim da faixa. 

Aba Dados Reajuste 

- Tipo reajuste: neste campo escolha a forma de reajuste da faixa de aluguel. 

• Sem reajuste: não haverá reajustes. 
  
• Automático: o reajuste será realizado automaticamente pelo sistema, de acordo com o período e índice cadastrado.
   

- Manual: o reajuste só será efetuado após confirmação do usuário. Neste caso, antes da geração do aluguel do mês, será apresentada uma tela com todos os contratos que devem ser reajustados no mês. Após realizar a confirmação, efetue o procedimento de geração do aluguel. Para os contratos que não serão reajustados, altere no contrato o tipo de reajuste para o tipo sem reajuste. 

- Período: informe a periodicidade do contrato de aluguel. 

- Próximo reajuste: informe a data a ser considerada como base para o próximo reajuste da faixa de aluguel. 

- Data início índice: indique neste campo a data inicial do índice a ser considerado para o reajuste do aluguel. 

- Índice: selecione qual índice vai ser usado para o reajuste. 

 

Ao finalizar o cadastro da faixa de aluguel, clique no botão Gravar. 

 

 

Ao voltar para aba de Faixas de Aluguel, o sistema permite criar faixas ou excluí-las através do botão (-). 
 

  

Ao finalizar, continue preenchendo as demais abas ou clique no botão Gravar. 
 

 

Aba Lançamentos Extras 

Nesta aba é possível cadastrar contas a receber do locatário e serão geradas automaticamente ao gerar o aluguel. O valor dessas contas será repassado aos proprietários. 

 

Como realizar os Lançamentos Extras 

 

Acesse o menu Cadastros > Contratos > Cadastro Contrato > Lançamentos Extras. 

 

Clique no botão Inserir ou selecione um registro e clique no botão Alterar. 

 

Acione o botão (+) para inserir um novo lançamento. 

 

 

Na tela Lançamentos Extras, preencha os seguintes campos: 

 

 

- Lançamento: selecione se o lançamento será retido pela imobiliária (recibo) ou se o valor será repassado ao proprietário (recibo/conta corrente).

- Histórico: selecione um histórico. 

- Complemento: informe uma descrição para o lançamento. 

- Mostrar Parcelas no Complemento: selecione esta opção para exibir as parcelas do lançamento no complemento do histórico selecionado: Por exemplo: Taxa X – 10/12.

- Mostrar Mês Referência no Complemento: selecione esta opção para exibir o mês de referência do lançamento no complemento do histórico selecionado: Por exemplo: Taxa X – 08/2020 .

- Tipo Lançamento: informe em qual período esse serviço será lançado (Todos os Meses, Por período ou Periodicidade em meses). 

- Tipo Valor: informe como será realizada a cobrança do valor do lançamento (Valor, % Aluguel Contratual, % Aluguel Corrigido, % Aluguel Cobrado, Fórmula). 

- Valor: informe o valor do lançamento. 

- Crédito/Débito: selecione se esse valor vai ser creditado ou debitado do locatário. Se creditado, o locatário deverá pagar, se debitado a imobiliária que deverá pagar. 

- Fórmula: se você selecionou esse tipo de cálculo, entre em contato com Group Software para que a fórmula seja criada. 

- Vencimento do lançamento extra difere do vencimento do aluguel: selecione esta opção se a data do vencimento desse lançamento for diferente da data do aluguel. 

- Dia Vencimento: informe o dia de vencimento do lançamento. 

- Mês Vencimento: informe se deseja cobrar no mês anterior ao aluguel, ou seja, no mês antes do lançamento. No mês do aluguel, ou seja, cobrar no mesmo mês do lançamento. Ou no mês seguinte ao aluguel, ou seja, cobrar no mês depois do lançamento. 

- Mês Referência: informe o mês referência do lançamento. 

- Isento: selecione esta opção para isentar o valor do lançamento para o locatário. 

- Motivo Isenção: selecione ou crie um motivo de isenção. 

 

Ao finalizar, clique no botão Gravar. 

 

 

Ao voltar para aba Lançamentos Extras, o sistema permite criar novos lançamentos ou excluí-los através do botão (-). 
 

 

Ao finalizar, continue preenchendo as outras abas ou clique no botão Gravar. 

 

 

Aba Taxas 

Nesta aba é possível realizar as configurações das taxas e impostos utilizados para correção dos valores cobrados pela imobiliária. São valores default que serão utilizados nos cadastros dos imóveis, permitindo edição conforme necessidade. 

  

Como Inserir Multa / Juros 

Acesse o menu Cadastros > Contrato > Cadastro Contrato > Taxas > Multa / Juros. 

 

Clique no botão Inserir ou Editar e preencha os seguintes campos: 

 

 

Multa: 

- Percentual: informe o percentual cobrado de multa por mês, ou crie Faixas de Multa. 

Para saber como cadastrar faixas de multa, observe abaixo: 

- Dias Carência: informe o número de dias de carência para iniciar o cálculo da multa. 

- Dias Pro Rata: informe quantos dias serão utilizados para o cálculo da pro rata. Geralmente usa-se 30 dias, independentemente do número de dias do mês (28,29 ou 31). 

- Percentual Repasse: informe o percentual de multa cobrado que será repassado para o beneficiário. 

Exemplo: uma conta foi paga com multa. Caso o percentual deste item seja diferente de zero, será gerado um histórico de repasse de acréscimo para o beneficiário. Se o percentual for igual a 100%, haverá um histórico positivo de acréscimo ao beneficiário. 

- Aplica Multa Sobre o Valor Base: se o cálculo de multa for realizado sempre sobre o valor base do lançamento, marque esta opção. Caso contrário, será calculado sobre o valor reajustado. 

- Aplicar Multa com Pro Rata: em casos onde a taxa de multa diária corresponde à distribuição proporcional da taxa mensal, esta opção deve ser marcada. 

Exemplo: multa ao mês: 2%. Multa pro rata: 2% ÷ 30 dias = 0,067 ao dia. 

- Cobra Taxa de Administração Sobre a Multa: se o valor da multa for considerado para gerar uma taxa de administração sobre acréscimos, marque esta opção. O percentual cobrado de taxa de administração será o mesmo de um lançamento comum. Neste caso, será gerado um histórico de taxa de administração sobre acréscimos. 

Juros: 

- Percentual: informe o percentual cobrado de juros ao mês. 

- Cálculo: selecione como será feito o cálculo de juros: 

• Pro rata diária: em casos onde a taxa de juros diária corresponde à distribuição proporcional da taxa mensal, esta opção deve ser marcada. 
  
• Exemplo: juros ao mês: 1%. 
  
• Correção mensal: neste caso, o cálculo de juros será feito por mês. 
  
• Dias Carência: informe o número de dias de carência para iniciar o cálculo de juros. 
  

- Aplicar Juros Sobre o Valor Base: se o cálculo de juros for realizado sempre sobre o valor base do lançamento, selecione esta opção. Caso contrário, será calculado sobre o valor reajustado (juros compostos). 

- Percentual Repasse: informe o percentual de juros recebido e que será repassado ao beneficiário. 

- Cobra Taxa de Administração Sobre os Juros: se o valor de juros for considerado para gerar uma taxa de administração sobre acréscimos, selecione esta opção. O percentual cobrado de taxa de administração será o mesmo de um lançamento comum. Neste caso, será gerado um histórico de taxa de administração sobre acréscimos. 

- Honorário Jurídico: será possível realizar a configuração de cobrança do honorário jurídico cobrado no acordo. 

Obs.: ao realizar essas configurações, o sistema replicará automaticamente para todos os imóveis e contratos novos, mas caso não queira utilizar para todos eles, o sistema permite excluí-los através da tela de cadastro de imóveis e contratos. 

- Percentual: informe o percentual a ser cobrado pelo honorário jurídico. 

- Separar Honorário Jurídico no Recibo do Locatário: selecione esta opção para exibir o valor de honorário jurídico apenas no recibo do locatário. 

- Cálculo sobre o Valor Total com Acréscimos: selecione esta opção para cobrar o honorário sobre o valor total com acréscimos. 

Acréscimo: 

- Separar Acréscimo Calculado no Recibo do Locatário: selecione esta opção para exibir no recibo o acréscimo que foi calculado em uma classe diferente. 

- Histórico: selecione o histórico do acréscimo. 

 

Ao finalizar, continue preenchendo as outras abas ou clique no botão Gravar. 
 

 

Como Inserir Correções 

Acesse o menu Cadastros > Contrato > Cadastro Contrato > Taxas > Correções. 

 

Clique no botão Inserir e preencha os campos da aba Correção. 

 

 

- Índice: selecione o índice usado para o cálculo da correção dos lançamentos. 

- Dias Carência: caso existam dias de carência entre o vencimento e a data de início da correção, informe o número de dias neste campo. 

- Percentual Repasse: informe qual o percentual de correção recebido será repassado ao beneficiário. 

- Não Aplicar Variação Negativa Sobre a Correção: ao marcar esta opção o sistema gerará os valores para correção somente se o valor for positivo, ou seja, se a variação da correção for negativa, o valor do lançamento não será alterado. 

- Aplica a Correção no Mês Base Atual: informe se o mês base para a correção será o atual ou anterior (se a opção estiver desmarcada será o mês anterior). 

- Cobrar Taxa de Administração Sobre a Correção: se o valor de correção for considerado para gerar taxa de administração sobre acréscimos, marque esta opção. O percentual cobrado de taxa de administração será o mesmo de um lançamento comum. Neste caso, será gerado um histórico de taxa de administração sobre acréscimos. 

Desconto /Antecipação: neste campo deve ser informado como será calculado o desconto por antecipação de pagamento. 

- Tipo Cálculo: defina se o tipo de desconto será fixo ou percentual. 

- Valor: de acordo com o tipo de desconto definido, defina o valor em reais, ou percentual a ser considerado. 

 

Ao finalizar, continue preenchendo as outras abas ou clique em no botão Gravar. 
 

 

Como Inserir Taxa Administração 

 

Acesse o menu Cadastros > Contrato > Cadastro Contrato > Taxas > Taxa Administração.  

 

Clique no botão Inserir e preencha os seguintes campos: 

 

 

Taxa Administração:  

- Taxa Administração: informe o percentual a ser cobrado de taxa de administração sobre os recebimentos realizados pela imobiliária. 

- Taxa Administração – mínima: informe o valor mínimo a ser cobrado de taxa de administração dos recebimentos. Caso o percentual aplicado seja inferior ao valor mínimo estipulado, prevalecerá o mínimo definido. 

- Taxa Administração – 1º, 2º e 3º Aluguel: informe nestes campos os percentuais cabíveis a cada mês caso a imobiliária cobre um valor de taxa de administração diferenciado para os três primeiros meses de aluguel. Após este período, o valor da taxa será baseado no campo taxa de administração.  

Importante: se deixar de preencher algum dos meses após preencher apenas um, o sistema entenderá que nenhuma porcentagem deverá ser cobrada nesses meses que estão em branco.  

Exemplo: se a porcentagem do primeiro for 20%, do segundo 10% e o terceiro ficar em branco, nenhuma taxa será cobrada no terceiro mês de aluguel. 

- Taxa de Administração – fixa: se o valor da taxa de administração for fixo, informe neste campo o valor correspondente. 

- Tipo Cálculo: defina como será gerado o valor da taxa de administração. Se será de acordo com as classes do plano histórico que incidem para taxa de administração, ou sobre o valor do aluguel. 

- Cobrar Taxa de Administração sobre acréscimos apenas de lançamentos que geram taxa de administração: ao marcar esta opção, o lançamento da taxa de administração sobre acréscimos só será calculado sobre os valores que incidam para o cálculo da taxa de administração normal da imobiliária. Ou seja, se um valor não incidir para a taxa de administração normal, também não incidirá para a taxa de administração sobre acréscimos, mesmo que existam acréscimos no recebimento. 

Parâmetros: 

- Não ratear resíduos de valores para lançamentos automáticos: ao selecionar esta opção o sistema não rateia os resíduos de valores de lançamentos automáticos. 

 

Ao finalizar, continue preenchendo as outras abas ou clique em no botão Gravar. 

 

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